Mandanteninformationen für Steuerpflichtige im Privatbereich März 2016

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne!

Mit steuerlichen Grüßen

Inhalt

1. Häusliches Arbeitszimmer: Gemischte Nutzung ist nicht erlaubt

Dient ein Zimmer neben der Verrichtung von Büroarbeiten auch anderen Zwecken, etwa als Spielzimmer oder Wohnzimmer, liegt kein "Arbeitszimmer" im steuerlichen Sinne vor. Um den Begriff des häuslichen Arbeitszimmers zu erfüllen, darf der betreffende Raum nur ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche bzw. berufliche Zwecke genutzt werden.

Hintergrund

X bewohnt mit seiner Ehefrau ein beiden Ehegatten gehörendes Einfamilienhaus. Für 2006 machte er Aufwendungen (804 EUR) für ein häusliches Arbeitszimmer bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt versagte jedoch den Werbungskostenabzug. Das Finanzgericht ließ einen Teil der Aufwendungen zum Abzug zu, da X eine Nutzung zur Einkünfteerzielung zu 60 % nachgewiesen habe.

Mit seiner Revision machte das Finanzamt geltend, dass die Regelung über die beschränkte Abziehbarkeit der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer als Spezialregelung dem Betriebsausgaben-/Werbungskostenabzug vorgehe. Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs teilte diese Auffassung aber nicht. Die Aufwendungen seien entsprechend der Nutzung aufzuteilen.

Entscheidung

Der Große Senat des Bundesfinanzhofs hat dagegen entschieden, dass Aufwendungen für einen Raum, der nicht nur geringfügig zu privaten Zwecken genutzt wird, insgesamt nicht abziehbar sind.

Ein häusliches Arbeitszimmer setzt zunächst voraus, dass es dem Typus des Arbeitszimmers entspricht. Dazu muss es büromäßig ausgestattet sein (Schreibtisch, Regale usw.). Außerdem muss es nahezu ausschließlich für Tätigkeiten zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden. Ein Zimmer, das zwar büromäßig eingerichtet ist, aber in nennenswertem Umfang neben der Verrichtung von Büroarbeiten auch anderen Zwecken dient, etwa als Spiel-, Gäste- oder Bügelzimmer, ist bereits begrifflich kein Arbeitszimmer. Das gilt erst recht auch für ein Zimmer, das sowohl zur Erzielung von Einnahmen (z. B. in einer Arbeitsecke) als auch zu privaten Wohnzwecken (Wohnbereich) genutzt wird.

Darüber hinaus lässt sich der Umfang der beruflichen Nutzung objektiv nicht überprüfen. Ein "Nutzungszeitenbuch" ist nicht kontrollierbar und auch eine Schätzung erscheint mangels hinreichender Maßstäbe nicht möglich.

Diesem Ergebnis steht der Beschluss des Großen Senats zur Aufteilung der Reisekosten bei gemischt veranlassten Reisen entsprechend der Zeitanteile der Reise nicht entgegen. Denn die gesetzliche Regelung zum häuslichen Arbeitszimmer ist eine den allgemeinen Grundsätzen vorgehende Spezialregelung, die abschließend bestimmt, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe Aufwendungen abziehbar sind.

2. Klage per E-Mail kann zulässig sein

Ein per E-Mail an Mail-Adresse des Finanzgerichts übermittelter Datensatz, der im Anhang eine unterzeichnete Klageschrift im jpg-Format enthält, kann dem Schriftformerfordernis genügen. Das gilt auch, wenn die E-Mail-Adresse des Finanzgerichts auf seiner Homepage zusammen mit dem Hinweis veröffentlicht ist, dass die Homepage zumindest derzeit nicht dazu gedacht sei, Klagen, Schriftsätze usw. einzureichen.

Hintergrund

Der Steuerpflichtige sandte eine E-Mail an das Finanzgericht, in deren Anhang sich mehrere Dateien im jpg-Format befanden. Eine davon enthielt die vom Steuerpflichtigen unterschriebene und sodann eingescannte Klage gegen den Einkommensteuerbescheid für 2005. Die E-Mail-Adresse des Finanzgerichts ist auf dessen Homepage zusammen mit dem Hinweis veröffentlicht, dass diese derzeit nicht dazu gedacht sei, Klagen, Schriftsätze o. ä. an das Finanzgericht zu übermitteln.

Der Steuerpflichtige ist der Auffassung, dass die Klageerhebung nicht per E-Mail erfolgt sei. Das Gericht habe im E-Mail-Anhang eine Kopie der handschriftlich unterschriebenen Klage erhalten. Diese Form sei der Übertragung per Telefax gleichgestellt.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat entschieden, dass die Klage zulässig ist.

Erst der vollständige Ausdruck des E-Mail-Anhangs bewirkt allerdings eine formwirksame Klageerhebung. Denn die E-Mail stellt ein elektronisches Dokument dar, das nur dann wirksam übermittelt werden kann, wenn dies für den jeweiligen Zuständigkeitsbereich durch Rechtsverordnung der Bundesregierung oder Landesregierung zugelassen wurde. Eine solche Rechtsverordnung war für den Zuständigkeitsbereich des Finanzgerichts noch nicht geschaffen. Die Klage war daher nicht zu dem Zeitpunkt eingegangen, als es von der für den Empfang bestimmten Einrichtung – dem Server mit dem eingerichteten E-Mail-Postfach – aufgezeichnet worden ist.

Der in der Geschäftsstelle des Gerichts erzeugte Ausdruck des E-Mail-Anhangs genügte jedoch dem Schriftformerfordernis. Denn dieser verkörpert die Klageerhebung, schließt mit einer Unterschrift ab und unterscheidet sich insoweit nicht von einem Telefax.

Hinweis

Anders als beim Telefax, bei dem der Übermittler davon ausgehen kann, dass die körperliche Urkunde unmittelbar bei oder nach der Übermittlung dem Gericht auch tatsächlich vorliegt, trägt der Absender bei der E-Mail-Übermittlung das Risiko dafür, dass die Urkunde fristgerecht ausgedruckt wird. Denn allein die Aufzeichnung des E-Mail-Eingangs auf dem Server des Gerichts stellt noch keine wirksame Klageerhebung dar.

3. Behörde darf sich nicht auf eine vernichtete Akte berufen

Hat die Familienkassen die Originalunterlagen nach Einscannen zwecks Erstellung einer elektronischen Kindergeldakte vernichtet, kann sie sich nicht mehr auf das Dokument berufen.

Hintergrund

Die Familienkasse überwies das für die beiden Kinder der Antragstellerin festgesetzte Kindergeld zunächst auf ein von ihr angegebenes Konto. Im Jahr 2010 ging ein unterschriebenes Formular bei der Familienkasse ein, das u. a. die Eintragung enthielt, dass das Kindergeld auf ein anderes Konto überwiesen werden soll. Die Familienkasse überwies das Kindergeld auf das angegebene Konto.

Im Jahr 2015 hob die Familienkasse die Festsetzung des Kindergelds ab März 2010 auf und forderte die Antragstellerin zur Rückzahlung auf. Diese wandte gegen den Rückforderungsbescheid ein, dass ihre Unterschrift auf der Veränderungsanzeige gefälscht sei und sie sich zum Zeitpunkt der Abgabe dieses Dokuments gar nicht in Deutschland aufgehalten habe. Die Kindergeldakte konnte von der Familienkasse nicht mehr im Original vorgelegt werden, weil diese nach dem Einscannen vernichtet worden war und nur noch elektronisch geführt wurde.

Entscheidung

Das Finanzgericht kam zu dem Ergebnis, dass die Antragstellerin das zu viel gezahlte Kindergeld nicht erstatten muss, weil sie nicht als Leistungsempfängerin anzusehen ist. Die Familienkasse wird den Beweis dafür, dass die Veränderungsanzeige tatsächlich von der Antragstellerin stammt, nicht erbringen können. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Unterschrift im Wege einer Fotokopie oder einer technischen Manipulation auf das Dokument gelangt sei. Eine Finanzbehörde darf ihre Ansprüche gerade nicht mehr auf entscheidungserhebliche Originalunterlagen stützen, die sie selbst während des laufenden Verfahrens vernichtet hat.

4. Überlassung einer Mietwohnung an die Tochter: Normales Mietverhältnis oder Naturalunterhalt?

Eine Vermietung einer Wohnung an Angehörige kann steuerlich anerkannt werden. Voraussetzung ist aber, dass das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhält. Probleme mit dem Finanzamt kann es geben, wenn die Wohnung an das unterhaltsberechtigte Kind überlassen wird.

Hintergrund

Die Kläger vermieten seit November 2011 eine 54 qm große Wohnung in einem Zweifamilienhaus an ihre Tochter. Bei Abschluss des Mietvertrags besuchte sie noch das Gymnasium. Im Anschluss daran nahm sie ein Studium auf. Im Mietvertrag war eine Kaltmiete von 350 EUR und Nebenkostenvorauszahlungen von 125 EUR vereinbart. Tatsächlich zahlte die Tochter jedoch keine Miete.

Das Finanzamt verneinte die Einkunftserzielungsabsicht der Kläger und ließ die geltend gemachten Werbungskosten nur anteilig zum Abzug zu. Dagegen machten die Kläger geltend, ihre Tochter habe die Miete von insgesamt 4.200 EUR und die abgerechneten Nebenkosten von 115 EUR aus dem Barunterhalt bestritten.

Entscheidung

Das Finanzgericht hat ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis abgelehnt und deshalb die Klage abgewiesen. Der Mietvertrag halte einem Fremdvergleich nicht stand. Denn vereinbart worden sei die unbare Zahlung der Miete durch Überweisung. Tatsächlich sei aber kein Geld von einem Konto der Tochter der Kläger auf ein Konto der Kläger geflossen.

Auch die behauptete Verrechnung der Miete mit dem Unterhalt führe zu keinem anderen Ergebnis. Die Höhe des Unterhaltsanspruchs sei nicht im Einzelnen festgelegt worden. Ebenso wenig seien die weiteren Barunterhaltsleistungen vereinbart und abgerechnet worden. Schließlich zeigten die weiteren Umstände (u. a. keine Nutzung der Wohnung zum selbstständigen hauswirtschaftlichen Leben), dass es den Beteiligten nicht um eine entgeltliche Vermietung, sondern um Naturalunterhalt in Gestalt der Wohnraumüberlassung gegangen sei.

5. Haushaltsnahe Dienstleistungen: Notrufsystem ist begünstigt

Wird im Rahmen eines "Betreuten Wohnens" ein Notrufsystem zur Verfügung gestellt, kann für dieses die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch genommen werden.

Hintergrund

X bewohnt eine Wohnung in einer Seniorenresidenz im Rahmen des "Betreuten Wohnens". Neben dem Mietvertrag schloss er einen Seniorenbetreuungsvertrag ab. Darin verpflichtete sich der Betreiber gegen eine monatliche Betreuungspauschale u. a. zur Bereitstellung eines rund um die Uhr zur Verfügung stehenden Notrufsystems sowie zur Soforthilfe im Notfall und zur Versorgung bei kurzzeitiger Erkrankung. Die Pauschale musste auch dann entrichtet werden, wenn keine Leistungen in Anspruch genommen wurden.

Im Jahr 2011 bezahlte X eine Betreuungspauschale von insgesamt 1.785 EUR. Davon entfielen 80 % auf die Besetzung des Notrufsystems und 20 % auf beratende und kulturelle Leistungen. X machte einen Teil der Pauschale als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen geltend. Während das Finanzamt die Berücksichtigung der anteiligen Betreuungspauschale ablehnte, zeigte sich das Finanzgericht großzügiger und gab der Klage statt.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof stellte sich ebenfalls auf die Seite des Klägers und wies die Revision des Finanzamts zurück.

Aufwendungen wegen einer Heimunterbringung sind steuerlich begünstigt, soweit darin Kosten für Dienstleistungen enthalten sind, die mit einer Hilfe im Haushalt vergleichbar sind. "Haushaltsnahe Leistungen" sind solche, die eine hinreichende Nähe zur Haushaltsführung haben bzw. damit in Zusammenhang stehen. Dazu gehören Tätigkeiten, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechende Beschäftigte erledigt werden und in regelmäßigen Abstünden anfallen.

Deshalb handelt es sich bei dem mit der Betreuungspauschale abgegoltenen Notrufsystem um eine haushaltsnahe Dienstleistung. Denn durch die Rufbereitschaft wird sichergestellt, dass ein Bewohner, der sich im Rahmen seines Haushalts aufhält, im Bedarfsfall Hilfe rufen kann. Eine solche Rufbereitschaft wird typischerweise in einer Haushaltsgemeinschaft von Familien- oder Haushaltsangehörigen erbracht.

"In" einem Haushalt wird die Dienstleistung erbracht, wenn sie im räumlichen Bereich des Haushalts geleistet wird. Der Begriff des Haushalts ist insoweit räumlich-funktional auszulegen. Die Rufbereitschaft stellt die Gewährleistung entsprechender Hilfe sicher. Der Leistungserfolg tritt damit in der Wohnung ein. Somit wird die Leistung im räumlichen Bereich des Haushalts erbracht. X steht demnach die Steuerbegünstigung für die auf das Notrufsystem entfallenden Kosten zu.

6. Ausländischer Pilot: Wann liegt ein inländischer gewöhnlicher Aufenthalt vor?

Übernachtet ein Pilot, der seinen Wohnsitz im Ausland hat, durchschnittlich weniger als zweimal pro Woche im Inland, liegt damit kein gewöhnlicher Aufenthalt dort vor.

Hintergrund

Der Pilot erhielt eine unbefristete Anstellung als Copilot mit Einsatzflughafen Frankfurt am Main. Aufgrund innerbetrieblicher Regelungen der Fluggesellschaft war er dazu verpflichtet, in der Nähe des Flughafens eine Unterkunft zu unterhalten, von der er seinen Flugdienst innerhalb eines Zeitraums von 60 Minuten nach einer entsprechenden Benachrichtigung antreten konnte. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, mietete er mit anderen Piloten eine Wohnung zur wechselseitigen Nutzung.

Das Finanzamt sah hierin die Begründung eines gewöhnlichen Aufenthalts, sodass der Steuerpflichtige mit seinen gesamten Einkünften der inländischen unbeschränkten Einkommensteuerpflicht unterliegen würde. Dagegen wehrte sich der Pilot mit seiner Klage.

Entscheidung

Vor dem Finanzgericht bekam der Pilot Recht.

Der gewöhnliche Aufenthalt ist dort, wo jemand sich unter Umständen aufhält, die erkennen lassen, dass er an diesem Ort oder in diesem Gebiet nicht nur vorübergehend verweilt. Als gewöhnlicher Aufenthalt ist ein zeitlich zusammenhängender Aufenthalt von mehr als 6 Monaten Dauer anzusehen. Kurzfristige Unterbrechungen bleiben unberücksichtigt.

Das bedeutet, dass ein zeitlich zusammenhängender Aufenthalt von mehr als 6 Monaten zwingend zu der Rechtsfolge führt, dass sich an dem betreffenden Ort der gewöhnliche Aufenthalt der jeweiligen Person befindet. An einem zeitlichen Zusammenhang kann es fehlen, wenn der Aufenthalt sehr häufig (wenn auch kurzfristig) unterbrochen wird.

Das Finanzgericht hält zur Begründung eines gewöhnlichen Aufenthalts mindestens 2 Übernachtungen pro Woche für erforderlich. Da der Steuerpflichtige unter dieser Grenze geblieben war, lagen die Voraussetzungen für die Annahme eines gewöhnlichen Aufenthalts, der die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht begründet, nicht vor.

7. Zahlung für Arbeitsleistung ist Arbeitslohn

Entgelte für geleistete Arbeit gehören steuerlich zum Arbeitslohn. Das gilt auch bei rechtswidrig erbrachter Mehrarbeit.

Hintergrund

Ein Feuerwehrmann erhielt im Jahr 2012 von seiner Arbeitgeberin einen finanziellen Ausgleich von knapp 15.000 EUR. Von 2002 bis 2007 hatte er teilweise mehr als 48 Stunden wöchentlich gearbeitet, entgegen den gesetzlichen Bestimmungen.

Das Finanzamt sah in dieser Zahlung Arbeitslohn und unterwarf diesen als Vergütung für mehrere Jahre dem ermäßigten Steuersatz. Der Kläger war dagegen der Ansicht, dass es sich um Schadensersatz handele, der auf der schuldhaften Verletzung von Arbeitgeberpflichten beruhe und der deshalb nicht steuerbar sei.

Entscheidung

Das Finanzgericht war der gleichen Meinung wie das Finanzamt und wies die Klage ab. Die Zahlung stelle Arbeitslohn dar. Der Kläger habe sie als Gegenleistung für die Zurverfügungstellung seiner Arbeitsleistung erhalten. Auslöser für die Zahlung war der Umfang der geleisteten Dienste des Klägers, nicht die Verletzung von Arbeitgeberpflichten. Der Zweck der Ausgleichszahlung habe nicht darin bestanden, einen Schaden im Privatvermögen auszugleichen. Darüber hinaus sei der Sachverhalt vergleichbar mit Entschädigungszahlungen für verfallene Urlaubstage, die ebenfalls Arbeitslohn darstellten.

8. Änderung von Steuerbescheiden: Neue Tatsache bei Vermietung

Ein bestandskräftiger Steuerbescheid darf aufgrund einer nachträglich bekannt gewordenen neuen Tatsache zu Lasten des Steuerpflichtigen geändert werden. Das gilt nur dann nicht, wenn das nachträgliche Bekanntwerden auf einer schwerwiegenden Ermittlungspflichtverletzung des Finanzamts beruht.

Hintergrund

Die Steuerpflichtigen waren zu gleichen Teilen Erben verschiedener Miet- und Geschäftsgrundstücke. Das Finanzamt bat die Erben um Angaben zu den ererbten Grundstücken, um die Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaftsteuer feststellen zu können. Auf die Einreichung von Steuererklärungen wurde ausdrücklich verzichtet.

Bei einer Betriebsprüfung stellte das Finanzamt fest, dass die Gebäude verpachtet und auch nutzbar waren. Deshalb änderte das Finanzamt seine Bewertungsmethode und legte für die Feststellung des Grundbesitzwertes nicht mehr den Steuerbilanzwert zu Grunde, sondern stellte nunmehr nach dem Ertragswertverfahren einen höheren Ertragswert fest.

Die Erben waren der Ansicht, dass eine Bescheidänderung nicht mehr hätte erfolgen dürfen, weil das Finanzamt den Umstand der Vermietung durch gehörige Erfüllung seiner Ermittlungspflicht vorher hätte erfahren können und es insoweit an einer Bescheidänderung aufgrund von Treu und Glauben gehindert sei.

Entscheidung

Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Änderung eines bestandskräftigen Bescheids ist nach Treu und Glauben ausgeschlossen, wenn dem Finanzamt die nachträglich bekannt gewordene Tatsache bei ordnungsgemäßer Erfüllung seiner Ermittlungspflicht nicht verborgen geblieben wäre. Den Einwand der Kläger, der zuständige Sachbearbeiter hätte weitere Ermittlungen durchführen und so die Vermietbarkeit in Erfahrung bringen müssen, ließ das Finanzgericht nicht gelten. Denn der Bearbeiter hatte sich mit anderen Stellen des Finanzamts in Verbindung gesetzt, erfuhr aber trotzdem nichts von der Vermietung. Eine tiefergehende Ermittlung in Richtung einer möglichen Vermietbarkeit hatte sich somit nicht aufgedrängt. Erscheinen die Angaben des Steuerpflichtigen plausibel und vollständig, braucht das Finanzamt dem nicht mit Misstrauen begegnen und von sich aus weitere Ermittlungen anstellen.

9. Wann eine Berufskrankheit bei Beamten anerkannt werden kann

Eine Krankheit kann bei Beamten nur dann als Berufskrankheit anerkannt werden, wenn sie in der Anlage zur Berufskrankheitenverordnung gelistet war, und zwar zum Zeitpunkt der Erkrankung.

Hintergrund

Der Beamte beaufsichtigte über einen Zeitraum von ca. zweieinhalb Jahren Gefangene in einem Werksbetrieb, die Bürosessel fertigten. Hierbei wurden 2 lösungsmittelhaltige Klebstoffe verwendet. Im November 1997 erkrankte der Kläger an Polyneuropathie. Diese Erkrankung wurde zum 1.12.1997 in die Liste der Berufskrankheiten der Berufskrankheitenverordnung aufgenommen. Der Kläger strebte vor Gericht die Anerkennung seiner Erkrankung als Berufskrankheit an.

Entscheidung

Wie auch die Vorinstanzen urteilte das Bundesverwaltungsgericht zuungunsten des Klägers und wies die Revision zurück. Nach den gesetzlichen Regelungen werden nur solche Krankheiten als Berufskrankheiten anerkannt, die schon zum Zeitpunkt der Erkrankung als Berufskrankheit in Anlage 1 zur Berufskrankheitenverordnung aufgenommen sind.

Der maßgebliche Zeitpunkt, wann von dem Beginn der Erkrankung auszugehen ist, bestimmt sich danach, wann die Erkrankung sicher diagnostizierbar ist. Dies war bei dem Kläger im November 1997 der Fall, wenige Wochen vor der Listung der Krankheit als Berufskrankheit.

Die Regelungen der gesetzlichen Unfallversicherung, die auch die rückwirkende Anerkennung von Berufskrankheiten ermöglichen, gelten im Übrigen nicht für Beamte. Insoweit liegt aber keine Ungleichbehandlung vor, weil dem Beamten auch im Falle der vollständigen Dienstunfähigkeit lebenslange Versorgungsansprüche zustehen.

10. Unlauterer Wettbewerb: Funktion "Freunde finden" ist unzulässig

Bei Facebook anmelden, Adressbuch importieren, Einladungs-E-Mails verschicken – und schon hat man alle seine Kontakte im sozialen Netzwerk versammelt. Doch Vorsicht: Die Facebook-Funktion "Freunde finden" kann zu unzulässiger Werbung führen.

Hintergrund

Der Bundesverband Verbrauchzentralen klagte gegen die Funktion "Freunde finden" von Facebook. Er hielt sowohl den Import der E-Mail-Adressen aus dem Adressbuch des Facebook-Nutzers als auch den Versand von Einladungs-E-Mails an diese Kontakte für unzulässig – vor allem dann, wenn diese Kontakte nicht bei Facebook als Mitglieder registriert waren. Der Bundesverband sah in dem Versand dieser E-Mails eine unzulässige belästigende Werbung i. S. d. Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb.

Entscheidung

Nachdem bereits das Landgericht dem Kläger Recht gegeben hatte, entschied auch der Bundesgerichtshof zu seinen Gunsten. Die Revision von Facebook wurde zurückgewiesen. Damit steht fest: Hat der Empfänger in den Erhalt von Einladungs-E-Mails von Facebook nicht ausdrücklich eingewilligt, stellen diese eine unzumutbare Belästigung i. S. d. Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb dar. Diese Einladungen seien Werbung von Facebook, auch wenn der Absender ein registrierter Nutzer ist. Sie werden vom Empfänger auch nicht als private Mitteilung des Facebook-Nutzers verstanden, sondern als Werbung von Facebook. Darüber hinaus informiere Facebook seine Nutzer nur unzureichend darüber, in welchem Ausmaß das Netzwerk vom Nutzer importierte E-Mail-Adressen nutze.

11. Wohnungseigentum: Auf einem Tiefgaragenstellplatz sind nur Autos erlaubt

Auf einem Tiefgaragenstellplatz dürfen nur Autos abgestellt werden. Die Erlaubnis, dass ein Eigentümer auf seinem Stellplatz einen Fahrradständer installieren und Fahrräder abstellen darf, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wollte auf seinem Tiefgaragenstellplatz einen Fahrradständer montieren, um dort 2 Elektrofahrräder abzustellen. In einer Eigentümerversammlung genehmigten dies die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. In der Teilungserklärung werden die Flächen als "Tiefgaragenstellplatz" bezeichnet.

Ein Wohnungseigentümer klagte gegen den Beschluss.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Gebrauchsregelungen können nur dann durch Mehrheitsbeschluss getroffen werden, soweit keine anderen Vereinbarungen entgegenstehen.

Die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz" ist so zu verstehen, dass diese Flächen als Abstellplatz für Autos dienen sollen. Auch die Garagenverordnung und die Hamburgische Bauordnung, die nach Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und Fahrradplätzen unterscheidet, stützen diese Auslegung. Damit enthält die Teilungserklärung eine Zweckbestimmung, die die Eigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss ändern konnten.

Darüber hinaus stellt die Montage eines Fahrradständers im Boden der Tiefgarage einen baulichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum dar. Dieser kann ebenfalls nicht durch Mehrheitsbeschluss erlaubt werden.

12. Immobilienkauf: Nur was im Vertrag steht, ist auch vereinbart

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vom Verkäufer angegebenen Wohnfläche ab, kann der Käufer nur dann Minderung des Kaufpreises und Schadensersatz verlangen, wenn die Angabe der Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag enthalten ist.

Hintergrund

Die Verkäufer hatten das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag für 550.000 Euro verkauft.

In einem Exposé und auf ihrer Internetseite hatten die Verkäufer eine Wohnfläche von ca. 200 Quadratmetern und eine Nutzfläche von ca. 15 Quadratmetern angegeben. Vor dem Abschluss des Kaufvertrags wurden den Käufern Grundrisszeichnungen mit Flächenangaben ausgehändigt. Daraus ergab sich eine Fläche von insgesamt 215,3 Quadratmetern. Der notarielle Kaufvertrag enthielt keine Angaben zur Wohnfläche oder Unterlagen hierüber. Die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln wurde im Vertrag ausgeschlossen.

Bei einer späteren Berechnung durch einen Architekten wurde eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 Quadratmetern ermittelt.

Deshalb verlangen die Käufer eine Kaufpreisminderung von rund 66.000 Euro sowie Ersatz weiterer Schäden (überzahlte Grunderwerbsteuer, Bankzinsen, Anwaltskosten).

Entscheidung

Die Klage wurde abgewiesen. Die Verkäufer müssen weder eine Minderung des Kaufpreises akzeptieren noch Schadensersatz zahlen.

Weil keine Vereinbarung über eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit des Hauses im notariellen Kaufvertrag zustande gekommen ist, können sich die Käufer nicht auf das Vorliegen eines Sachmangels berufen.

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die sich nicht in der notariellen Urkunde wiederfindet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft müssen die Parteien alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die eine Regelung enthalten und die damit Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Wurden diese nicht in den notariellen Vertrag mit aufgenommen, sind die Beschreibungen angesichts des Beurkundungserfordernisses in der Regel nicht bindend.

13. Wohnungseigentum: Wer trägt die Kosten einer eigenmächtigen Sanierung?

Saniert ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Gemeinschaftseigentum, kann er die Kosten nur dann von der Wohnungseigentümergemeinschaft erstattet bekommen, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme hängt ab, wer den Ersatz schuldet.

Hintergrund

Im Jahr 2004 hatte ein Architekt einen Sanierungsplan für die Wohnanlage vorgelegt. Die Eigentümer beschlossen den Sanierungsplan und führten diesen durch. Eine darin vorgesehene Sanierung der Kellersohle stellten sie jedoch zurück.

Die Klägerin erwarb ihre Wohnung im Souterrain 2005. Nach dem Erwerb ließ sie die Kellersohle ihrer Wohnung für 14.000 EUR sanieren und für 3.500 EUR die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen. Sie verlangt von der Gemeinschaft Ersatz der aufgewendeten Kosten.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur die Kosten für die Türen erstatten muss, nicht dagegen die Kosten für die Sanierung der Kellersohle.

Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheidet aus. Zwar ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Um solche Maßnahmen handelte es sich hier nicht. Es drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum und die Maßnahmen dienten der dauerhaften Sanierung der Kellersohle. Sie waren nicht von ihrem Notgeschäftsführungsrecht gedeckt.

Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht. Die Sanierung hat nicht dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Eigentümer entsprochen, denn die Eigentümer hatten beschlossen, die Maßnahme einstweilen zurückzustellen.

Die Wohnungseigentümer sind nicht Schuldner eines Ersatzanspruchs. Sie hatten sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Eigentümerin hatte eine Änderung dieses Beschlusses nicht herbeigeführt. Die Sanierung war deshalb nicht Pflicht der Gemeinschaft. Ob die Wohnungseigentümer die Sohle hätten sanieren und ihren abweichenden Beschluss jedenfalls jetzt ergänzen oder ändern mussten, ist unerheblich. Denn eine eventuelle Verpflichtung, den Beschluss zu ändern, träfe ebenfalls nur die Wohnungseigentümer selbst, nicht aber die Gemeinschaft.

Dagegen kommt für den Austausch der Innentüren ein Anspruch auf Ersatz der Kosten in Betracht. Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist der Schaden zu ersetzen, der durch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums entsteht. Dies ist hier gegeben, weil die Wände breiter geworden waren und die Türen nicht mehr passten. Schuldner dieses Anspruchs ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.

Auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Wohnungstür kommt in Betracht. Nach der Sanierung hätte die Gemeinschaft die Wohnungstür austauschen müssen. Der Austausch entsprach dem mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft, sodass ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegeben wäre.

14. Vermietung: Mieter darf Wohnungstür nicht beliebig streichen

Ein Mieter darf die gemietete Wohnung nach seinem Geschmack gestalten. Dieses Recht bezieht sich aber nur auf den Innenbereich der Wohnung. Er darf deshalb nicht die Wohnungstür außen in einer Farbe seiner Wahl anstreichen.

Hintergrund

Der Mieter einer Wohnung hatte die Wohnungseingangstür, die das letzte Mal vor über 15 Jahren gestrichen worden war, von außen gestrichen. Die neue Farbe wich deutlich von der bisherigen Farbe ab.

Der Vermieter war mit der gewählten Farbe nicht einverstanden. Er verlangte vom Mieter Ersatz der Kosten, die für eine Entfernung des Anstrichs sowie einen Neuanstrich in der bisherigen Farbe anfallen würden (275 EUR). Darüber hinaus sollte der Mieter die Malerarbeiten für den Neuanstrich der Tür dulden.

Entscheidung

Die Klage des Vermieters hatte grundsätzlich Erfolg, aber nur in begrenzter Höhe.

Der Vermieter hat dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch, denn der Mieter hat durch das Anstreichen der Wohnungseingangstür in einer vom ursprünglichen Anstrich abweichenden Farbe die Pflicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzt. Zum Streichen der Außenseite der Wohnungseingangstür war er nicht berechtigt, denn das Recht auf Gestaltung der Mietsache betrifft nur die Innenräume einer Wohnung.

Der Mieter ist daher verpflichtet, den vorherigen Zustand wieder herzustellen. Die hierfür erforderlichen Kosten kann der Vermieter grundsätzlich ersetzt verlangen.

Der Vermieter muss sich aber einen Abzug Neu für Alt anrechnen lassen. Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, kann dies zu einer Werterhöhung führen. Sie mindert die Ersatzpflicht, wenn eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich dies für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt. Das ist hier der Fall. Die übliche Nutzungsdauer eines Anstrichs von 12 bis 15 Jahren war überschritten, sodass ein Neuanstrich der Tür ohnehin erforderlich war. Durch Neuanstrich der Tür wird deren Wert erhöht, da sich der Vermieter für die nächsten 12 bis 15 Jahre einen neuen Anstrich erspart.

Die Höhe des Abzugs Neu für Alt ist nach der Relation der Nutzungsdauer des alten und neuen Gegenstands zu bemessen. Hier ist dieser Abzug in Höhe von 100 % der Wertsteigerung anzusetzen, da die Nutzungsdauer bereits abgelaufen war. Ein schadensbedingter Mehraufwand ist nicht zu berücksichtigen. Diesen Mehraufwand muss der Mieter ersetzen.

Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, einen Neuanstrich der Tür zu ermöglichen und zu dulden.

Sie haben noch Fragen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Gißewski
Steuerberater

Ulmenweg 6-8 - 32760 Detmold
Tel.: 05231 / 933 460
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